전세집 보증금 제대로 돌려받을 수 있는 방법

기사승인 2024.04.11  09:29:29

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[여성소비자신문] 전세 보증금반환에 대한 불안감으로 요즘은 월세가 인기가 많다고 한다. 역전세로 인해 갭투자를 했던 사람들이 보증금을 제대로 반환하지 못하는 상황도 전세를 피하게 되는 원인이 되는 것 같다.

그래서 오늘은 어떻게 하면 전세 보증금을 제대로 돌려받을 수 있는지에 관해 간단히 알아보고자 한다.

우선, 전세보증금반환보증보험에 가입하는 방법이 있다. 그러나 가입을 위해 일정한 요건을 갖추거나 임대인의 협조를 받는 것이 필요하고, 별도의 비용이 발생하기 때문에 제약이 있다.

보험 가입이 어렵다면, 집주인의 자력과 집의 실질적인 가치를 파악할 필요가 있다. 집주인의 자력을 구체적으로 아는 것은 어렵지만, 집주인의 직업이나 세금 완납 여부 또는 집을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 등을 통해 간접적으로 파악할 수는 있다. 부동산중개사를 잘 만난 경우에는 세입자가 말하기 전에 집주인에게 국세와 지방세 완납증명서를 요구하는 경우도 있다.

그러나, 집주인의 자력을 파악하는 것보다 집의 실질적인 가치를 파악하는 것이 쉽고 더 중요하다. 전세금이라는 것은, 어떻게 보면 집의 가치를 담보로 집주인에게 빌려주는 돈이므로, 집의 가치를 제대로 파악해야 하는 것이다.

집의 실질적인 가치는 부동산등기부를 보면 1차적으로 알 수 있다. 현재 집주인이 매매계약을 통해 집을 취득한 것이라면 취득할 당시 지급한 매매대금을 확인할 수 있다. 그리고 집을 담보로 금융기관에게 대출을 받은 경우 채무액이나 채권채고액을 확인할 수도 있다.

다만, 다가구주택이나 다세대주택의 경우에는 이미 살고 있는 세입자와 그의 보증금을 확인하는 것도 필요하다. 세입자의 보증금은, 앞서 언급한 것처럼, 집을 담보로 빌린 돈이므로 금융기관으로부터 받은 대출금과 마찬가지로 취급하는 것이다.

만약 매매대금 자료가 오래 전의 것이라면 주변의 실거래자료를 참고해야 한다. 그리고, 경매로 집이 팔리는 경우에는 실거래가가 반영되지 않기 때문에 등기부나 실거래자료를 통해 파악한 매매대금의 70%정도만 집의 가치로 고려하는 것이 안전하다.

계약서를 작성할 때, 계약 종료시 집의 인도와 보증금 반환이 동시이행이라는 사실을 명시하는 것도 좋다. 법적으로는 당연한 내용이나, 집주인이 종종 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 반환하지 못하겠다고 버티는 경우가 있어 이를 분명히 하는 것이 도움이 되는 것이다.

무엇보다 계약을 체결하고 나면, 집주인으로부터 열쇠를 받고 전입신고를 해야 한다. 계약서에 확정일자를 받는 것도 잊지 말아야 한다. 열쇠(주택의 인도)와 전입신고, 그리고 계약서의 확정일자는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 요건인데, 이러한 대항력과 우선변제권은 보증금 확보를 위한 가장 기본적인 조건이 되기 때문이다.

기간만료 등으로 계약 종료를 앞두고 있는데, 보증금을 제대로 돌려받지 못할 것 같은 상황이라면 집주인의 자력에 따라 대처 방법이 달라진다.

먼저 집주인이 돈이 있는데도 버티는 상황이라면, 임차권등기명령이 좋은 방법이다. 임차권등기명령에 따라 임차권이 등기되면, 등기부에 기록이 남아 세입자를 구하는 것이 쉽지 않기 때문에, 대부분의 경우 집주인은 보증금을 바로 돌려준다.

집주인이 돈이 없어 보증금을 지급할 수 없는 상황이라면, 조금 복잡하다. 가장 확실한 방법은 집을 경매로 팔아 그 대가에서 보증금을 돌려받는 것이지만, 우선 소송을 통해 집행권원을 확보해야 하고, 경매절차도 거쳐야 하므로 소요되는 시간이 적지 않다. 이쯤 되면 간단히 상담을 받더라도 반드시 법률전문가의 도움을 받는 것이 필요하다.

김택종 변호사 tjkim00@centrolaw.co

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