- 전문가들 "지난해 정부정책 미흡했다...올해 양도 소득세 완화해 매물 확대 유도해야"
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[여성소비자신문 한지안 기자] 한국개발연구원(KDI)이 '2021년 4분기 부동산시장 동향' 보고서를 발표했다.
KDI는 최근 국내 주택시장에 대해 매매 가격 하락에 따라 안정되는 모습이지만, 동시에 준전세·준월세 가격 상승, 지역 간 주택가격 차이 확대 등 불확실성이 존재한다고 평가했다. 또 KDI가 전문가들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 올해 주택 매매가격이 완만한 하락세를 보일 것으로 전망한 응답이 많았다. 지난해 발표된 정부 부동산 정책 효과가 미흡하다는 지적도 제기됐다.
KDI는 보고서를 통해 기준금리 인상, 대출 규제 지속, 입주 물량 증가 등으로 최근 주택 가격 상승세가 둔화됐다고 진단했다. 다만 서울과 경기, 서울과 5대 광역시간 주택 가격 격차는 확대돼 부동산 자산 양극화가 일어난 것으로 분석했다.
지난해 전국 주택 매매 가격은 전년 대비 9.9% 상승하면서 2006년 이후 최고 상승률을 기록했으나 같은 해 4분기 전국 주택 매매 가격 상승폭은 전분기(2.8%)대비 축소됐다(1.8%). 지난해 10~11월 전국 주택 매매 거래량은 14만2000건으로 전년 대비 32.0% 감소했다.
최근 3년 평균치(18만1000건)와 비교해도 21.2% 급감한 수준이다. 이 가운데 서울과 경기 지역 아파트의 중위매매가격 차이는 2016년 2억4000만원에서 지난해 4억2000만원까지 확대됐다. 같은 기간 서울과 5대 광역시 간 차이는 3억1000만원에서 6억60000만원으로 벌어졌다.
이에 대해 KDI는 "주택 가격의 격차 확대는 2016년 이후 지역 간 자산의 양극화가 빠르게 진행됐음을 시사한다"고 설명했다.
주택 임대 시장과 관련해 KDI는 "지난해 주택 임대 가격은 2020년에 이어 상승세를 나타냈으나, 4분기 들어 수도권을 중심으로 수급 불균형이 해소되면 상승 폭이 제한됐다"며 "이는 전셋값에 대한 부담, 대출 금리 상승 등으로 전세 수요가 월세로 이동한 데 기인한 것"이라고 분석했다.
실제로 입주 물량이 증가한 지역을 중심으로 상승세가 크게 둔화된 가운데 준월세 및 준전세의 가격 상승 폭이 확대된 것으로 나타났다. 지난해 전국 주택 전세 가격은 1년 전에 비해 6.5% 올랐다. 반면 같은 해 4분기 가격 상승률은 전분기(2.0%)보다 낮은 1.3%에 그쳤다. 지역별로는 수도권(1.5%)과 지방 5대 광역(1.1%)시의 상승 폭이 모두 축소되는 추세다. 주택 유형별로는 아파트(1.8%), 오피스텔(0.8%), 연립주택(0.9%) 순으로 집계됐다.
반면 지난해 4분기 준월세와 준전세 가격 상승 폭은 각각 0.8%, 1.2%로 모두 전분기에 비해 각각 0.1%포인트(p), 0.2%p 확대됐다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240배인 경우를, 준전세는 보증금이 월세의 240배를 초과하는 경우를 의미한다.
한편 주택담보대출(주담대)은 주택 매매 거래 감소와 대출 총량 규제 등의 영향으로 증가 폭이 크게 축소됐다. 지난해 4분기 주택담보대출 증감액은 11조8000억원으로 같은 해 2분기(16조원), 3분기(21조2000억원)보다 적다. 지난해 10~11월 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 3.39%로 전분기(2.90%)보다 높았다. 기준금리 인상 등의 영향으로 비교적 빠르게 상승하는 모습이다.
KDI는 "신규 가계대출의 고정금리대출 비중이 19.2%로 낮은 상황에서 주택담보대출 금리의 상승은 변동금리대출 가계의 이자 상환 부담을 가중시킬 가능성이 있다"고 지적했다.
이가운데 부동산 관련 전문가들은 올해 주택 매매 가격이 완만한 하락세를 보일 것이라는 전망했다. KDI가 지난해 12월28일부터 사흘간 교수·연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 부동산시장 전문가 812명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 올해 전국 주택 매매 가격이 '하락'할 것이라고 답한 비중은 51.3%였다.
'보합'과 '상승'은 각각 18.3%, 30.4%로 집계됐다. 가격 하락 전망에 대한 이유로는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정'(31.7%)을 꼽은 응답이 가장 많았다. 이어 '금리 인상'(28.5%), '금융규제'(19.3%) 등으로 나타났다.
지역별 주택매매가격 상승률 평가와 전망도 전국과 유사한 흐름을 보일 것으로 전망됐다. 다만 서울의 주택매매시장 가격 상승률은 여전히 높다는 판단이 우세했다. 올해 서울과 비수도권 모두 주택매매가격의 '완만한 하락'(-5~0%)을 예상하는 응답 비중이 가장 높게 나타났다. 단 응답자들은 서울에서는 '신규 공급 입주물량 부족'(31.1%)이, 비수도권에서는 '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'(24.3%)가 매매가격 상승에 영향을 미칠 것으로 내다봤다.
정부의 부동산 정책 효과에 대해서는 "대체로 미흡하다"는 지적이 나왔다. 지난해 시행된 정부의 주요 부동산 정책이 주택 매매 시장 안정에 효과가 있을지를 묻는 질문에는 응답자의 58.6%가 '매우 낮음' 또는 '낮음' 등 부정적인 의견을 선택했다. 특히 전세시장 안정 효과가 '높다'고 응답한 비율은 13.1%에 그쳤다.
매매시장 안정을 위해서는 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등을 '완화'해야 한다는 응답이 43%였다. 취득세와 보유세 '완화'를 선택한 응답자도 각각 53%, 43%였다. 양도소득세를 완화해야한다고 응답한 비율은 63%에 달했다.
KDI는 "보유세의 경우 현금 흐름이 원활하지 않은 고령 납세자들을 위한 정책적 배려가 필요하다는 인식이 일부 작용한 것으로 판단된다"며 "양도소득세 '완화' 의견이 지배적인 이유는 매물 확대를 통해 시장 안정을 도모해야 할 필요성을 제기한 것"이라고 전했다.
한지안 기자 hann9239@hanmail.net
